Вокруг потребительских кооперативов, которые предлагают покупку квартиры в рассрочку, ходит много слухов, связано это со страхом людей остаться и без жилья, и без денег. Какие риски действительно существуют — разбиралось российское информагентство Sputnik Беларусь.
Решить свой квартирный вопрос можно различными способами — взять ипотеку, жилищный кредит, купить недвижимость в рассрочку у застройщика или в лизинг. Но в последнее время набирает популярность покупка жилья в рассрочку через потребительский кооператив.
При этом люди задаются вопросами: насколько это прозрачно и надежно, учитывая, что таких кооперативов на рынке недвижимости совсем немного.
Издание нашло человека, который стал участником такой программы — от накоплений до приобретения жилья, а также спросил независимого эксперта о возможных рисках, выгодах и кому этот вариант точно не подойдет.
Почти свое жилье
Например, купить квартиру в рассрочку можно через потребительский кооператив. Но это не значит, что сразу после вступления в него вы станете обладателем заветных квадратных метров.
Как рассказала одна из членов такого кооператива Юлиана, решиться на покупку жилья нетривиальным способом было непросто, сначала закрадывались сомнения. Но уже год как она заселилась в однокомнатную квартиру в Заводском районе Минска, при этом продолжает выкупать ее у кооператива.
«Я задумалась о покупке жилье в 2021 году после переезда в Минск. Стало понятно, что снимать в столице квартиру очень дорого, нужно покупать свою. Варианта у меня было только два: взять кредит в Беларусбанке по системе стройсбережений (условия обычного жилищного кредита были для меня тогда неподъемными) или покупать в рассрочку в кооперативе», — рассказала она.
Условия потребительского кооператива не сильно замысловатые. Необходимо сделать вступительный взнос в размере 0,5% от стоимости квартиры. Дальше следует накопительный период, за который члену кооператива нужно внести от 25% до 35% от необходимой суммы для покупки квартиры. Когда эта сумма накоплена, кооператив предлагает выбрать для себя подходящий вариант (новостройку или вторичку). Затем заключается сделка, и можно заселяться.
После этого следует второй этап — выкуп жилья у кооператива. Максимальный срок, на который предлагается рассрочка (два этапа), — 15 лет.
«На момент вступления в кооператив мне составили индивидуальный план накопления. С учетом того, что стоимость предполагаемой к покупке квартиры на тот момент составляла 100 тысяч беларусских рублей (потом сумма увеличилась до 125 тысяч из-за роста цен), я выбрала удобную для себя сумму накопления — получилось около 700 рублей ежемесячно», — рассказала девушка.
Очевидным плюсом Юлиана считает то, что пока будущий новосел находится на этапе накопления, нет привязки к конкретной сумме, можно вносить больше, можно меньше, или вовсе какое-то время не делать платежи, если, например, есть финансовые трудности. Это отразится только на сроке накопительного периода — он либо ускорится, либо, наоборот, затянется.
Накопительный период минчанки длился три года, причем этот процесс получилось ускорить: когда было накоплено 20% от стоимости квартиры, она внесла сумму равную оставшимся 15%. Пришлось это сделать потому, что цены на рынке недвижимости стали стремительно расти.
Когда было накоплено 35%, ей позвонили из кооператива и предложили подбирать вариант квартиры для покупки. Выбор пал на «вторичку» в Заводском районе, так как вариант подороже она просто не потянула бы.
Вот уже год, как она живет не в общежитии, а почти в своей квартире. Почему почти? Дело в том, что пока человек целиком не выкупит жилье, оно принадлежит кооперативу, а точнее всем его членам.
По словам Юлианы, это один из минусов такого способа решения квартирного вопроса, и именно он чаще всего останавливает людей от покупки в рассрочку. Многим кажется, что при таких обстоятельствах что-то может пойти не так и они останутся и без квартиры, и без денег.
«Для меня немаловажна минская прописка. Поэтому то, что я и члены моей семьи прописаны в квартире, — только плюс. „Коммуналка“ оформлена на меня, то есть никаких повышенных тарифов, оплачиваю коммунальные услуги как физическое, а не юридическое лицо. При этом владельцем по всем бумагам в БТИ (Бюро технической инвентаризации. — Прим. ред.) является кооператив», — пояснила собеседница агентства.
Только после того, как последний платеж за квартиру будет внесен, недвижимость перейдет в собственность ее непосредственному покупателю: представитель кооператива должен будет официально переоформить квартиру в БТИ на Юлиану.
«С этого момента смогу распоряжаться квартирой, как захочу, но пока я за нее еще плачу взносы и она находится в собственности кооператива, в ней могут проживать только я и мои родственники. Нельзя ни продать ее, ни сдавать. Это тоже один из минусов покупки в рассрочку», — добавила минчанка.
Страх остаться без денег
Многие люди, которые не решаются купить квартиру через потребительский кооператив, боятся, что не смогут вернуть вложенные деньги, если захотят выйти из кооператива.
Юлиана признается, что в какой-то момент у нее тоже был порыв забрать свои деньги: «Из-за скачков курса доллара и различных событий, происходящих в мире, я очень боялась, что деньги в кооперативе могут „сгореть“».
Консультантка кооператива уверила Юлиану, что проблем с этим не будет, необходимо прийти в офис и написать заявление на возврат денег. Правда, придется немного подождать, так как в течение месяца рассматривается запрос и осуществляется перерасчет вложенных средств.
То есть, если по каким-то причинам — личным или финансовым — человек решит выйти из кооператива и забрать свои деньги, такая возможность, по словам Юлианы, у него есть. Однако до возврата средств у девушки дело так и не дошло.
Еще один вопрос, который волнует потенциальных членов потребительского кооператива, — наследственный.
«Как мне рассказали, в случае смерти одного из членов кооператива выкупать квартиру „по наследству“ будет предложено родственникам первой линии (даже если это не было прописано в завещании)», — отметила собеседница.
Если у наследуемых не будет на это необходимых средств, квартиру предложат другим членам кооператива, а вложенные деньги умершего человека вернут его родственникам.
Ежемесячный рост выплат
Еще один существенный минус рассрочки — ежемесячный рост учетного пая (это единица, которая определяет в потребительском кооперативе размер платежа). Он зависит от уровня инфляции. К примеру, если, расплачиваясь за банковский кредит, суммы уменьшаются к концу срока кредитования, то с рассрочкой ситуация противоположная — начинается с небольших выплат, а затем потихоньку растет.
«С того момента, как корпоратив приобрел мне квартиру, мой взнос вырос за год примерно рублей на 60. Выплачивать за квартиру мне еще 12 лет, и, конечно, размер учетного пая заметно вырастет до конца рассрочки», — поделилась собеседница.
Кому этот вариант не подойдет
Этот вариант точно не для тех, кому нужно решить квартирный вопрос здесь и сейчас, даже при наличии крупной суммы денег. Придется подождать в любом случае.
«Даже если у вас есть первоначальный капитал, даже если это необходимые для покупки квартиры 35% от ее стоимости, это не значит, что кооператив тут же купит для вас жилье. Обязательное для всех условие — быть членом кооператива не менее семи месяцев и только потом может быть совершена сделка купли-продажи», — пояснила Юлиана.
Доверяй, но проверяй
Издание пообщалось с заместителем директора по аналитике портала Realt.by Андреем Чернышевым, чтобы узнать экспертное мнение о таком альтернативном способе решения квартирного вопроса, как покупка в рассрочку.
«Хорошо, что на сегодняшний день есть финансовые инструменты, которые позволяют не копить долгие годы, отказывая себе во всем, а ускорить решение жилищного вопроса. Тем более, если в Минске арендовать квартиру, то откладывать еще и на покупку собственного жилья не сильно получится», — отметил замдиректора.
По его мнению, наличие кредитов на недвижимость, рассрочка от застройщика, покупка в рассрочку через кооператив, а также лизинг — все это хорошие возможности для решения жилищного вопроса.
«Но у лизинга по сравнению с рассрочкой есть очевидный плюс в виде госгарантий. Дело в том, что за деятельностью лизинговых компаний и их финансовым положением пристально следит Нацбанк. У кооперативов, которые предлагают покупку квартир в рассрочку, государственных гарантий нет. Поэтому, если вдруг с этим жилищным кооперативом что-то произойдет, риски для его членов, конечно же, есть», — подчеркнул эксперт по недвижимости.
Вместе с тем, по его словам, многие не до конца понимают разницу между всеми перечисленными способами приобретения жилья, их очевидные преимущества и недостатки. По этой причине многие, например, не хотят брать кредит, потому что считают это банковской кабалой.
«Но, на мой взгляд, кредит — это самый безопасный вариант, потому что квартира сразу в собственности у покупателя. Тем более некоторые банки идут на уступки. Например, Белгазпромбанк даже выдает кредит под залог строящейся квартиры. Это облегчает взятие кредита, потому что не надо искать поручителей. А уговорить человека разделить ответственность за кредит действительно сложно», — отметил Чернышев.
Что касается жилищных кредитов у других беларусских банков, то там, как и прежде, требуются поручители. Но квартира по факту все равно будет в собственности покупателя.
«На другой чаше весов лизинг и рассрочка, где квартиры до момента полного выкупа находятся не в собственности покупателя, а лизинговой компании, застройщика либо кооператива. И здесь покупателю действительно нужно постоянно держать руку на пульсе и следить за финансовым состоянием этих организаций», — добавил эксперт.
Многие, кто решается на лизинг или рассрочку, по его словам, ведут себя очень самонадеянно. Зачастую от таких людей можно даже услышать: «Если что, я пойду в суд, и все будет хорошо». Но аналитик по недвижимости не советует на это полагаться.
«Только в теории все складывается хорошо, а на практике — все гораздо сложнее и не всегда в пользу покупателей. В этих вопросах они не специалисты и юридически не подкованы, в отличие от тех, кто составляет для лизинговой компании, застройщика или кооператива договоры так, чтобы их максимально подстраховать», — пояснил собеседник агентства.
Еще один нюанс, на который эксперт рекомендует обратить внимание тем, кто собирается приобрести квартиру через кооператив, — это обязательные семь месяцев членства.
«Это касается тех, у кого уже есть на руках достаточная сумма накопленных денег для покупки через кооператив квартиры, но им все равно нужно ждать семь месяцев. Для них в качестве альтернативы я предложил бы обратить внимание на различные кредитные продукты Беларусбанка, которые также предполагают внесение определенной суммы накоплений», — сказал Чернышев.
Кроме того, эксперта по недвижимости смущает рост ежемесячных выплат в случае с рассрочкой у кооператива.
«При кредитовании есть два варианта: равномерные платежи, что, на мой взгляд, менее выгодно, и когда размер платежа уменьшается к концу срока кредитования. Проведенные нами расчеты показали, что это самое оптимальное решение», — пояснил заместитель директора по аналитике.
При этом он подчеркнул, что каждый сам волен принимать решение, исходя из своих предпочтений и возможностей.
«Но я совершенно не пытаюсь кого-то убедить, что рассрочка или лизинг — это плохо или наоборот. Просто в каждом конкретном случае человек должен взвешивать все за и против, учитывать все нюансы, свои возможности и потребности при выборе для себя подходящего варианта», — подытожил Андрей Чернышев.